Qui contacter pour un logement insalubre ?

Introduction

Un logement insalubre peut avoir des conséquences graves sur la santé et la sécurité de ses occupants. Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est essentiel de savoir qui contacter et quelles démarches entreprendre pour résoudre ce problème. Dans cet article, je vous explique ce qu’est un logement insalubre, comment identifier les causes (manque de ventilation, dégâts des eaux, etc.), et quelles sont les solutions pour y remédier.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants en raison de son état ou des conditions dans lesquelles il est occupé. Les critères d’insalubrité incluent :

• Problèmes d’humidité : infiltrations d’eau, moisissures, absence de ventilation adéquate.
• Dégradations structurelles : fissures importantes, affaissement des planchers, défauts d’étanchéité ou d’isolation.
• Présence de substances toxiques : plomb, amiante.
• Installations dangereuses : systèmes électriques défectueux, risques d’incendie.
• Infestations : nuisibles tels que rats, cafards, punaises de lit.
• Manque d’hygiène : accumulation de déchets, absence d’eau courante ou d’installations sanitaires adéquates.

Démarches à suivre en cas de logement insalubre

1. Contacter le propriétaire ou le bailleurLe propriétaire est responsable de l’entretien du logement et doit effectuer les réparations nécessaires pour garantir la décence du logement. Informez-le par lettre recommandée avec accusé de réception des problèmes constatés et demandez les travaux nécessaires.
2. Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)Si le propriétaire ne répond pas ou refuse d’effectuer les travaux dans un délai de deux mois, vous pouvez saisir la CDC. Cette commission tente de trouver une solution amiable entre le locataire et le propriétaire.
3. Contacter la mairieSi aucune solution n’est trouvée, adressez-vous au service d’hygiène de votre mairie. Le maire peut engager une procédure pour insalubrité en sollicitant une expertise de l’Agence Régionale de Santé (ARS).
4. Appeler le numéro « Info Logement Indigne »Composez le 0806 706 806 pour être mis en relation avec un conseiller de l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL), qui vous guidera dans les démarches à entreprendre.

Comment identifier les causes de l’insalubrité ?

Avant de contacter les services compétents, il est utile de faire une pré-investigation pour identifier les causes du problème. Voici quelques pistes :

1. Manque de ventilation

Symptômes : Apparition de moisissures, condensation sur les fenêtres, odeurs d’humidité, courants d’air, taches noires sur les murs extérieurs.

Vérifications :

• Bouches de VMC : Testez l’efficacité de la Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) en plaçant une feuille de papier toilette devant chaque bouche d’aération. Si la feuille adhère, la ventilation fonctionne correctement. Si elle tombe, cela indique un dysfonctionnement. Le nettoyage régulier des bouches de VMC est à la charge du locataire. Il est donc essentiel de les entretenir périodiquement pour garantir un débit optimal d’air. Notez que l’absence de VMC peut être due à divers facteurs, tels que la situation géographique ou l’année de construction du logement.
• Dessous de portes : Assurez-vous que les espaces sous les portes intérieures permettent une bonne circulation de l’air : environ 2 cm pour les pièces humides (salle de bain, cuisine) et 1 cm pour les autres pièces. Cela facilite le flux d’air de l’extérieur vers les bouches de VMC, assurant un renouvellement efficace de l’air. Une porte qui résiste à la fermeture peut indiquer une compression de l’air due à une ventilation insuffisante.
• Ventilations naturelles sur les menuiseries : Dans les pièces de vie (chambres, salon, séjour), la ventilation naturelle est primordiale. Veillez à ce que les entrées d’air ne soient pas obstruées. Évitez de les sceller avec du ruban adhésif ou d’installer des tringles à rideaux trop proches. L’absence de ces ventilations peut également être liée à des facteurs tels que la situation géographique ou l’année de construction du logement.

Dans tous les cas, il est crucial de ne pas laisser la moisissure se propager et il est important de noter que l’entretien courant des systèmes de ventilation, comme le nettoyage des bouches de VMC, est à la charge du locataire.

2. Dégâts des eaux

Symptômes : Taches d’humidité, cloques sur la peinture, odeurs de moisi.

Vérifications :

• Compteur d’eau froide : Cessez toute utilisation de l’eau pendant une heure et observez le compteur. Si les chiffres changent, cela indique une fuite d’eau froide. Sinon, aucune fuite n’est détectée de ce côté.
• Compteur d’eau chaude : Pour les systèmes avec cumulus ou chaudière à gaz, les vérifications peuvent être plus complexes. Pour tester, arrêtez toute utilisation de l’eau, puis fermez les vannes d’arrivée d’eau froide au niveau des équipements. Surveillez le compteur pendant une heure. Si les chiffres ne bougent pas, la fuite provient probablement du circuit ou de l’équipement lié à l’eau chaude. Si les chiffres continuent de bouger, la fuite est liée à l’eau froide.
• WC : Inspectez la pipe de raccordement à l’arrière, le robinet d’arrêt et le mécanisme du WC. Utilisez du papier absorbant pour détecter d’éventuelles fuites autour des raccords de plomberie. Si le réservoir se remplit très lentement, cela peut indiquer un joint défectueux au niveau du flotteur.
• Joints et raccordements :
  • Lavabo : Vérifiez les joints entre le mur et le lavabo. S’ils sont noirs ou discontinus, il est temps de les remplacer. Inspectez également la robinetterie pour détecter des fuites éventuelles.
  • Douche : Examinez les joints au niveau de la paroi et du receveur. Des joints noirs ou endommagés doivent être remplacés. Les joints de faïence vétustes peuvent également causer des dégâts des eaux.
  • Évier : Contrôlez les joints de l’évier de la cuisine et de la salle de bain, ainsi que les raccords de plomberie et les branchements des appareils électroménagers (lave-linge, lave-vaisselle).

Si, après ces vérifications, aucune fuite n’est détectée, les remontées capillaires peuvent être en cause, surtout si vous habitez en rez-de-chaussée ou au-dessus d’une cave.

Il est également judicieux de vérifier auprès de vos voisins du dessus et adjacents, car une fuite chez eux pourrait affecter votre logement. Bien que ce ne soit pas votre responsabilité directe, signaler ces problèmes au propriétaire peut accélérer leur résolution.

3. Remontées capillaires

Symptômes :

Présence d’humidité au bas des murs, surtout en rez-de-chaussée.

• Taches sombres ou auréoles humides sur le bas des murs.
• Décollement du papier peint, de la peinture ou de l’enduit.
• Apparition de salpêtre (dépôts blanchâtres) ou de moisissures.
• Odeur persistante de moisi.

Vérifications :

• Utilisation d’un détecteur d’humidité : Un hygromètre peut mesurer le taux d’humidité des murs. Des valeurs élevées au bas des murs indiquent souvent des remontées capillaires.
• Inspection visuelle : Rechercher les signes mentionnés ci-dessus, notamment les taches, le décollement des revêtements et les dépôts de salpêtre.
• Absence d’arase étanche : Vérifier si une coupure de capillarité a été installée lors de la construction. Son absence ou sa mauvaise exécution peut favoriser les remontées capillaires.

Dans tous les cas, à ce niveau il faudra contacter le propriétaire et/ou le syndic de copropriété.

4. Pont thermique

Symptômes :

• Moisissures ou condensation dans les coins des pièces, près des fenêtres ou aux jonctions des murs et plafonds.
• Sensation de parois froides en touchant certaines zones des murs.
• Apparition de fissures ou de dégradations localisées sur les revêtements muraux.
• Augmentation des factures énergétiques sans raison apparente.

Vérifications :

• Test tactile : Passer la main sur les zones suspectes. Si une partie du mur est sensiblement plus froide, cela peut indiquer un pont thermique.
• Inspection visuelle : Rechercher des signes de moisissures, de condensation ou de fissures aux jonctions des éléments constructifs.

Idem, il faudra contacter le propriétaire et/ou le syndic de copropriété.

5. Électricité défectueuse

Une installation électrique défectueuse présente des risques significatifs pour la sécurité des occupants d’un logement. Il est donc essentiel de reconnaître les symptômes d’une telle défaillance et de procéder aux vérifications appropriées.

Symptômes :

• Disjoncteurs qui sautent fréquemment : Des disjoncteurs qui se déclenchent régulièrement signalent souvent une surcharge électrique, des courts-circuits ou des défauts d’isolation. Ces situations nécessitent une attention immédiate pour éviter des risques d’incendie.
• Présence d’étincelles ou d’arcs électriques : Si vous observez des étincelles lors de l’utilisation de prises ou d’interrupteurs, cela peut indiquer des connexions défectueuses ou des composants endommagés. Ce phénomène est dangereux et nécessite une intervention rapide.
• Bruits inhabituels : Des grésillements, bourdonnements ou autres bruits étranges provenant des prises, interrupteurs ou du tableau électrique peuvent signaler des problèmes de câblage ou de connexions défectueuses. Ces signes ne doivent pas être ignorés.
• Odeurs de brûlé : Une odeur de plastique brûlé ou de surchauffe est un indicateur sérieux de surchauffe ou de court-circuit au sein de l’installation électrique. Il est crucial de couper l’alimentation électrique et de faire appel à un professionnel immédiatement.

Vérifications :

• Inspection visuelle : Examinez régulièrement l’état des prises, interrupteurs et du tableau électrique. Recherchez des signes de détérioration, tels que des fissures, des décolorations ou des traces de brûlure.

Dans tous les cas, il faudra contacter le gestionnaire représentant le propriétaire ou le propriétaire pour agir au plus vite.

6. Surpopulation

Symptômes :

La surpopulation dans un logement peut entraîner divers problèmes, notamment une humidité excessive, des moisissures, une usure prématurée des équipements, de l’encombrement et des nuisances sonores.

Vérifications :

Selon l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables d’un logement doivent respecter les critères suivants :

• Pour les quatre premiers habitants : 14 mètres carrés et 33 mètres cubes au minimum par habitant.
• Au-delà du quatrième habitant : 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au minimum par habitant supplémentaire.

La surface habitable est définie comme la surface de plancher construite, après déduction des éléments suivants :

• Murs
• Cloisons
• Marches et cages d’escaliers
• Gaines
• Embrasures de portes et de fenêtres

Le volume habitable correspond à la surface habitable multipliée par la hauteur sous plafond.

Certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable :

• Combles non aménagés
• Caves
• Sous-sols
• Remises
• Garages
• Terrasses
• Loggias
• Balcons
• Séchoirs extérieurs au logement
• Vérandas
• Volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1
• Locaux communs et autres dépendances des logements
• Parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre

Par exemple, pour un logement destiné à six personnes, la surface habitable minimale requise serait calculée comme suit :

• Pour les quatre premiers habitants : 4 habitants × 14 m² = 56 m²
• Pour les deux habitants supplémentaires : 2 habitants × 10 m² = 20 m²
• Total : 56 m² + 20 m² = 76 m²

Ainsi, le logement devrait avoir une surface habitable d’au moins 76 mètres carrés pour accueillir six personnes conformément à la réglementation en vigueur.

Il est important de noter que ces normes visent à garantir des conditions de vie décentes et à prévenir les problèmes liés à la surpopulation, tels que l’humidité excessive et les nuisances sonores.

Que faire si le logement devient insalubre due à un mauvais usage ?

Lorsqu’un logement présente des signes d’insalubrité dus à une mauvaise utilisation par le locataire, il est essentiel de comprendre les responsabilités de chacun et les actions à entreprendre.

Obligations du locataire :

Le locataire est tenu d’assurer l‘entretien courant du logement et de veiller à son bon usage. Cela inclut le nettoyage régulier, l’aération adéquate des pièces, le respect et l’entretien des équipements mis à disposition. Un manquement à ces obligations peut entraîner une dégradation du logement, le rendant insalubre.

Conséquences pour le locataire :

Si l’insalubrité est imputable au locataire, le propriétaire peut engager des actions légales. Le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de résoudre le litige à l’amiable. Si aucune solution n’est trouvée, une procédure judiciaire peut être engagée, pouvant mener à la résiliation du bail et à des demandes de dédommagements pour les réparations nécessaires.

Actions recommandées pour le locataire :

• Entretien régulier : Assurez-vous de nettoyer fréquemment les différentes pièces du logement pour éviter l’accumulation de saleté et la prolifération de moisissures et donc d’avoir un logement insalubre.
• Aération : Aérez quotidiennement les pièces pour prévenir l’humidité et la condensation, surtout dans les zones sujettes à l’humidité comme la cuisine et la salle de bain.
• Occupation raisonnable : Respectez la capacité d’accueil du logement. La surpopulation peut entraîner une détérioration rapide des lieux et des problèmes d’hygiène.
• Signalement des problèmes : Informez rapidement le propriétaire de tout dysfonctionnement ou dégradation afin qu’il puisse intervenir en temps utile.

En adoptant ces mesures, le locataire contribue à maintenir le logement en bon état et à prévenir les situations d’insalubrité liées à un usage inapproprié.

Conclusion

Un logement insalubre n’est pas une fatalité. En identifiant les causes du problème et en contactant les services compétents, vous pouvez obtenir des solutions rapides et efficaces. Que vous soyez locataire ou propriétaire, n’hésitez pas à agir pour préserver votre santé et votre sécurité.

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