Combien de loyers impayés avant expulsion en HLM ?

Lorsqu’un locataire en logement social (HLM) ou non accumule des impayés de loyers, la situation peut rapidement devenir préoccupante. Cependant, l’expulsion en HLM ou non pour loyers impayés n’est pas une décision immédiate : elle passe par des étapes bien définies, visant autant que possible à préserver les droits du locataire tout en permettant au bailleur social de recouvrer ses créances.

Les loyers impayés : Un problème pris au sérieux dans les HLM

Les bailleurs sociaux gèrent des logements destinés aux ménages aux revenus modestes. Ces organismes, qu’ils soient publics ou privés, sont particulièrement attentifs à la gestion des loyers, car les loyers encaissés servent à financer l’entretien et le développement de nouveaux logements.
Si un loyer n’est pas payé à la date prévue, cela déclenche des démarches spécifiques.

Peut-on être expulsé dès le premier impayé ?

La réponse est non. En logement social, une expulsion pour loyers impayés ne se fait pas au premier incident de paiement. Cependant, il est important de réagir rapidement, car les bailleurs sociaux disposent de procédures strictes pour traiter ces situations.

Les étapes générales sont les suivantes :

• Première relance (1 mois d’impayé) : Le bailleur contacte le locataire pour lui rappeler l’obligation de payer et propose généralement une solution amiable (plan d’apurement, contact avec assistante sociale (AS) HLM, maison des solidarités (MDS) pour démarche de fonds de solidarité logement (FSL), contact CAF pour réévaluer le montant des allocations).
• Accumulation des impayés (à partir de 2 mois) : Si la situation persiste, le bailleur peut adresser une mise en demeure ou enclencher des démarches officielles.

Selon les bailleurs HLM ou privé et taille de la structure, les étapes suivantes peuvent être plus ou moins rapide.

Les procédures avant expulsion

Avant toute expulsion, les bailleurs sociaux ou privés doivent respecter un cadre légal rigoureux. Voici les principales étapes :

A. Phase amiable : prévenir et trouver une solution

1. Relances écrites ou téléphoniques : Le locataire est invité à régulariser sa situation.
2. Proposition d’un plan d’apurement : Le bailleur peut établir un échéancier pour étaler la dette. Celui-ci s’ajoute au loyer courant.
3. Echange avec l’assistante sociale des HLM : Le bailleur peut demander au collaborateur AS d’intervenir de trouver des solutions.
4. Orientation vers des aides financières :
   • APL (Aide personnalisée au logement) : Le locataire peut vérifier son éligibilité ou demander une réévaluation.
   • FSL (Fonds de solidarité pour le logement) : Cette aide locale peut couvrir tout ou partie des dettes locatives.

B. Phase précontentieuse : Mise en demeure

Si le locataire ne régularise pas ses impayés malgré les tentatives amiables :

• Une mise en demeure (MED) est envoyée, rappelant les sommes dues et donnant un délai (généralement 15 jours) pour payer.
• Une injonction de payé suivant la MED peut être demandé par le bailleur au tribunal judiciaire.
• Un commandement de payer suivant la MED peut être réalisé par un huissier mandaté par le bailleur.

C. Phase contentieuse : Résiliation du bail et tribunal

• Assignation au tribunal : Le bailleur saisit le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion.Le locataire est convoqué sous 2 mois au tribunal pour une première audience.
• Jugement : Le juge analyse la situation (dettes, bonne foi du locataire, propositions de paiement) avant de prendre une décision.
  • Si le juge estime que le locataire est de bonne foi, il peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à 36 mois.
  • En cas de mauvaise foi ou d’accumulation excessive des impayés, le bail peut être résilié.
• Prescription : Le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

Combien de loyers impayés avant l’expulsion en HLM ?

En pratique, il n’existe pas de règle fixe stipulant qu’un certain nombre de loyers impayés entraîne automatiquement une expulsion. Tout dépend de la situation individuelle et de la réaction du locataire face à ses dettes.

Cependant :

• Après 2 ou 3 mois d’impayés, les bailleurs sociaux enclenchent souvent la procédure de résiliation du bail.
• La durée avant expulsion effective peut varier : Cela peut prendre de plusieurs mois à plus d’un an, en fonction de la réactivité des parties, les moyens employés, et des décisions judiciaires.

Les protections pour les locataires

Les locataires bénéficient de plusieurs dispositifs visant à éviter les expulsions :

1. La trêve hivernale : Entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf en cas de relogement.
2. Les aides sociales : Outre l’APL et le FSL, d’autres aides ponctuelles peuvent être mobilisées (associations, CCAS).
3. La commission de surendettement : Si le locataire fait face à une situation financière globale difficile, il peut déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France si celui-ci rentre dans les conditions.

Bonnes pratiques pour éviter les impayés et leurs conséquences

Pour les propriétaires comme pour les locataires, voici quelques recommandations :

Pour le locataire

• Communiquer dès le premier incident : Informez rapidement le bailleur de vos difficultés pour trouver ensemble une solution.
• Planifier ses paiements : Privilégiez le virement automatique pour sécuriser les paiements réguliers.
• Explorer les aides disponibles : Les organismes sociaux peuvent vous accompagner.
• Revoir votre budget : il va peut être falloir sacrifier certaines choses facultatif pour pouvoir préserver votre logement.
• Penser à déménager : Chercher un nouveau logement plus adapté à votre situation financière.

Pour le propriétaire (bailleur social ou privé)

• Candidat locataire : Evaluer au mieux les capacités de paiement avant location du logement.
• Suivre de près les paiements : Mettre en place des alertes pour identifier rapidement les retards.
• Proposer un plan d’apurement : Cela favorise une résolution amiable et évite des coûts de procédure.
• Accompagner le locataire : En l’aidant à accéder aux aides et en maintenant un dialogue ouvert, vous limitez les risques d’expulsion.

Conclusion : Prévenir pour éviter l’expulsion

Bien que l’expulsion pour loyers impayés soit une réalité possible, elle reste l’ultime recours après de nombreuses étapes amiables et judiciaires. Propriétaires et locataires ont tout intérêt à collaborer dès les premiers signes de difficultés pour préserver la relation locative et garantir le droit au logement.

Vous pouvez aussi lire notre article sur comment bien chercher un logement.

A très bientôt.