La gestion des impayés de loyers est une situation délicate pour les propriétaires. Cependant, avec des mesures préventives et une approche méthodique, il est possible de limiter les risques et de trouver des solutions. Cet article présente un guide clair et structuré pour aider les propriétaires à gérer la situation, tout en restant lisible pour les locataires concernés.
Prévention : Des règles claires dès l’entrée dans les lieux
Mise en place de bonnes pratiques contractuelles
Dès la signature du contrat de location, il est crucial pour le propriétaire de poser des bases solides pour prévenir l’impayé :
- Choisir le moyen de paiement :
- Le virement récurrent : Le meilleur selon nous car une fois que le locataire à enregistrer un virement automatique récurrent vous saurez si quelques chose cloche si celui ci ne vous parvient pas à la date choisie. Des circonstances peuvent faire que le virement n’arrive pas en temps voulu, tel que les weekends (dimanche, lundi pour les banques) et jours fériés.
- Le prélèvement automatique : Utilisé généralement par les professionnel mais accessible au petit bailleurs (contactez votre banque), le prélèvement automatique ou appelé aussi prélèvement SEPA permets d’avoir des paiements à date fixe. Par contre, celui si peut être refusé par le locataire (dépense imprévue,…) ou refusé par la banque (solde insuffisant, compte fermé, …). Malgré cela, c’est une bonne solution surtout si vous êtes en capacité de vérifié rapidement l’état du prélèvement.
- Le paiement par carte : Utilisé généralement par les professionnel, cela peut se faire aussi bien en ligne (espace client ou paiement unique) qu’en présentiel. Nous apprécions ce format qui permet aussi de garder le contact avec le locataire si les rendez-vous sont en présentiel.
- Le paiement par chèque : Durées d’encaissements aléatoire selon si le chèque a été remis en main propre ou envoyer par courrier. Solution donc peut recommandée selon nous.
- Le paiement en espèce : Manque évidente de traçabilité pour les professionnels, cette solution est à proscrire. Pour les particuliers, risque de faux billets. Solution qui n’en est donc pas une, selon nous.
- Fixer une date précise : Tenez compte des contraintes du locataire, comme la réception de son salaire ou des aides, pour fixer une date réaliste d’un commun accord.
- Ajouter les informations sur le bail : Précisez sur bail qui rappelle les modalités de paiement et les conséquences en cas de retard. Faire valider par un juriste si cela n’est pas présent directement sur le modèle de bail choisi.
Agir dès le premier retard
Contact et dialogue immédiat
Ne laissez pas la situation s’envenimer. Si un locataire accuse un retard de paiement du loyer :
- Contactez-le rapidement pour comprendre la raison du retard et évaluer sa situation.
- Proposez une solution amiable : Un plan d’apurement peut être établi, engageant le locataire à régulariser sa situation par paiements échelonnés tout en poursuivant les loyers courants. Voir notre modèle téléchargeable :
Informer sur les aides disponibles
Le locataire peut parfois bénéficier d’aides financières pour régulariser sa situation, telles que :
- APL (Aides personnalisées au logement), octroyées par la CAF.
- FSL (Fonds de solidarité pour le logement), pour les personnes en difficulté.
- Organismes sociaux locaux, susceptibles d’offrir un soutien ponctuel.
Maintenir un dialogue ouvert est essentiel pour préserver la relation propriétaire-locataire et éviter les procédures judiciaires longues et coûteuses.
Procédures en cas d’échec à l’amiable
Si malgré les démarches amiables, la situation ne s’améliore pas, des actions plus formelles doivent être entreprises.
Étape 1 : Mise en demeure de payer
- Rédigez une mise en demeure officielle, adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Précisez un délai de réponse (généralement 15 jours) pour régulariser la situation.
Étape 2 : Contact du garant ou de l’assurance GLI
Si le locataire n’honore pas le paiement :
- Contactez le garant : Adressez-lui également une mise en demeure avec un délai de paiement.
- Si GLI (Garantie Loyers Impayés) : Engagez la procédure pour que l’assurance prenne le relais. Attention, il faut scrupuleusement respecter toutes les étapes dans les conditions de l’assurance pour pouvoir faire fonctionner la garantie.
- Si Garantie Visale : Engagez la procédure pour que la garantie de l’état prenne le relais. Attention, comme la GLI les conditions sont très stricts, il faudra veiller à avoir fait toutes les démarches et pouvoir les prouver pour être sur de pouvoir en bénéficier.
Étape 3 : Sollicitation de la commission de conciliation
Si le locataire et son garant ne répondent pas favorablement, sollicitez la commission départementale de conciliation. Ce dispositif gratuit tente de régler les différends à l’amiable avant une action judiciaire.
Dernière étape : Action en justice
Demande d’injonction de payer
En cas d’échec des démarches amiables et de la conciliation, adressez une demande d’injonction de payer auprès du tribunal judiciaire. Cette procédure simplifiée permet d’obtenir une décision exécutoire, mais elle nécessite :
- Les preuves des relances (courriers, mails).
- La copie du bail et des éventuelles garanties.
Si la situation perisite, cette dernière action vous permettra d’appuyer votre dossier en justice pour l’expulsion du locataire.
La procédure en justice est très bien décrite sur le site du gouvernement.
Conclusion : Agir avec réactivité et transparence
Les impayés de loyers, bien que problématiques, peuvent souvent être réglés sans recours immédiat à la justice. En adoptant une gestion proactive et en favorisant le dialogue, propriétaires et locataires peuvent trouver des solutions adaptées. Pour toute situation complexe, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels ou des juristes spécialisés pour garantir vos droits et préserver la relation locative.
FAQ
À partir de quel moment un propriétaire doit-il déclarer un impayé de loyer à l’assurance ou la garantie ?
Dès que le montant des loyers et charges impayés dépasse un mois, le bailleur peut déclarer l’impayé. Il est recommandé d’agir rapidement pour éviter l’accumulation des dettes.
Les charges locatives peuvent-elles faire l’objet d’une déclaration d’impayé à l’assurance ou la garantie?
Oui, les charges locatives impayées peuvent être incluses dans la déclaration d’impayé, surtout si leur montant est significatif.
Le locataire peut-il bénéficier d’un délai pour payer les loyers dus ?
Oui, le locataire peut solliciter des délais de paiement auprès du propriétaire. En cas de désaccord, le locataire peut saisir le tribunal, qui peut accorder des délais pouvant aller jusqu’à deux ans, en fonction de la situation.
Le propriétaire peut-il résilier le bail pour loyers impayés ?
Oui, si une clause résolutoire est prévue dans le bail, le propriétaire peut engager une procédure de résiliation en cas de loyers impayés. Cette résiliation doit être validée par un juge avant de prendre effet.
Quelles sont les solutions amiables pour éviter une procédure judiciaire en cas d’impayé ?
Avant d’engager une procédure judiciaire, il est recommandé de :
– Dialoguer avec le locataire pour comprendre les raisons de l’impayé.
– Établir un plan d’apurement pour échelonner la dette.
– Faire appel à un médiateur ou à la commission départementale de conciliation pour trouver une solution amiable.
Quelles sont les conséquences pour un locataire en cas de loyers impayés ?
En cas de loyers impayés, le locataire s’expose à des procédures judiciaires pouvant mener à une expulsion. De plus, les dettes locatives peuvent être inscrites dans les fichiers de crédit, affectant la capacité du locataire à louer un autre logement ou à obtenir des crédits à l’avenir.
Quel est le délai de prescription d’une dette de loyer ou de charges locatives ?
Le propriétaire d’un logement mis en location peut récupérer les charges et loyers impayés pendant 3 ans, y compris après le départ du locataire. Il en va de même pour le locataire qui a payé trop de charges qui aura 3 ans pour récupérer le trop versé.
Le propriétaire peut-il appliquer des pénalités de retard en cas de paiement tardif du loyer ?
Non, même si celle ci est mentionnée dans un bail cette clause sera estimée abusive et donc non valable.
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